Итак, вы выбрали квартиру, участок, дом. Первое, что вам нужно получить от продавца – копию правоустанавливающих документов. После этого вы можете понять, как приобретена продавцом недвижимость, сколько лет она ему принадлежит, для оценки рисков оспаривания вашей сделки. Предыдущей сделки продавца, а также понимания срока исковой давности на такое оспаривание. Если недвижимость была приобретена продавцом возмездно (договор купли-продажи, мены, ренты, инвестирования, для участков и постановление, и т.п.), то необходимо выяснить, находился ли продавец в этот период в браке и если да, то где его супруга, ее отношение к сделке. Если брак до сих пор зарегистрирован, то требуется нотариальное согласие супруги на сделку, брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов или решение суда. Если супруг умер, то выяснить его наследников и их отношение. 

Если брак не зарегистрирован, то формально в настоящее время не требуется нотариальное согласие на сделку, но в связи с рисками, а также возможностью изменения законодательства, рекомендуется убедиться, что бывшая супруга не имеет претензий к недвижимости. Если продавец получил недвижимость по наследованию, то требуется узнать не было ли иных наследников, которые могут претендовать на недвижимость. Следует иметь в виду, что кроме принятия наследства у нотариуса, есть фактическое принятие наследства. Совместная регистрация наследника с умершим признается фактом принятия наследства. Иные доказательства факта принятия наследства могут быть у наследника, но вы о них вряд ли сможете узнать, к сожалению. Поэтому выяснить нужно, есть ли вообще такие наследники. В любом случае при наследовании важна оценка риска по срокам открытия наследства – даты смерти наследодателя, наличии наследников этой очереди. Если была приватизация, то необходимо выяснить, кто был зарегистрирован на дату приватизации, не было ли выбывших по решению суда или иным способом, несовершеннолетних, недееспособных, или выбытия граждан в места лишения свободы или интернаты.

 Необходимо обратить серьезное внимание, если в выписке о переходе прав на недвижимость вы видите частую смену собственников до продажи вам. Это должно насторожить, так как часто недвижимость, полученную незаконным путем, перед продажей переоформляют несколько раз. Для оценки рисков по сделке необходимо убедиться в том, что собственника не стоит на учете в ПНД, НД. В некоторых случаях, когда есть сомнения в здоровье продавца (возраст, перенесенный инсульт, иные заболевания), то рекомендуется на дату сделки просить продавца пройти психиатрическое освидетельствование. Психиатра в таком случае можно вызвать на сделку, оплачивает такой вызов заинтересованная сторона – то есть покупатель.

 Для оценки рисков необходимо проверить кредитную историю продавца. Убедиться, что нет в производстве судов дел против продавца, которые могут повлиять на оспаривание сделки в дальнейшем. При заключении сделки необходимо использовать безопасные расчеты – через банковскую ячейку, номинальный счет банка, аккредитив и иные расчеты. В договоре следке писать ту сумму, которую покупатель уплачивает, иначе в случае оспаривания сделки покупатель вправе вернуть только ту сумму, которую оплатил по сделке.

 На сделке лучше видеть собственника или видеть его до сделки, убедиться в таком случае, что это точно собственник. Сделки по доверенности несут риски, но в определённых случаях и такие сделки можно проверить, чтобы сделка была безопасно проведена.